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如果能凑够全款买房,是否还有必要贷款?目前的利率环境下,哪种方式更合理?

股市财经 jstd_admin 658浏览 0评论

全款买房还是贷款买房一直是困扰很多人的话题,因为不同的购房方式付出的成本是不一样的,这就需要对不同的成本支出进行比较权衡。

全款买房直观明了,相对来说比较简单,贷款买房方式比较多,通常使用的有两种方式,一种是公积金贷款,另一种是商业贷款,这两种方式的贷款利率差距非常大,和全款买房相比也有较大的差别。今天我们就以全款买房为基准,与两种常用的贷款方式进行比较,看看哪种方式买房更合理。

一、住房公积金贷款

住房公积金贷款是工薪族最常用的贷款方式,只要你缴纳住房公积金时间超过6个月以上,就可以申请住房公积金贷款。但是住房公积金贷款的额度和缴纳时间、账户余额是有关系的,一般来说时间越长、缴费越高,可贷额度也越高。

1、什么是住房公积金

住房公积金制度最早于1999年4月颁布,是我国住房制度改革的一项配套管理制度,旨在通过国家立法的方式建立住房公积金,通过职工互助的方式降低在职职工购房成本,促进我国房地产市场化改革,应该说住房公积金制度在我国住房制度改革初期发挥了非常重要的作用。

根据规定,国家机关和企事业单位应当按照工资的5-12%为职工集中缴纳住房公积金,职工和单位按照1:1的比例存入专门的公积金账户,这部分资金专款专用,只有与住房相关的经济活动才能使用。

比如,张某去年月平均工资是6000元,公积金缴费比例是12%,那么张某今年每月公积金缴费720元,单位再补贴720元,每月他的公积金账户余额增加1440元。

2、住房公积金贷款的特点

1)利率低。由于住房公积金专款专用,具有互助性质,因此资金使用成本比银行低,职工首套房申请住房公积贷款,5年以上利率为3.25%,二套房在此基础上上浮10%。和商业贷款的基础利率4.9%相比有很大的优势,和三年期国家存款基准利率2.75%相比差距仅有0.5%,甚至低于银行大额存单和5年期国债利率。

2)可以使用公积金还款。住房公积金专款专用,购房后可以申请提取公积金或者利用公积金余额进行还款,这样不占用自己手里的现金,资金使用效率得到提高。

3)不具有普遍性。公积金贷款只能针对缴过公积金的人,不适用于自由职业人员和没有缴纳公积金的私营单位雇员,而且住房公积金有最高额度限制,比如有的城市规定住房公积金贷款最高60万元,超过部分需要用商业贷款补充。

3、住房公积金贷款和全款购房比较

全款买房和公积金贷款买房哪一种更划算呢?

1)银行存款和公积金贷款有息差。首套住房公积金贷款利率只有3.25%,而现在银行5年期以上大额存单的利率普遍超过4%,存款利率要高于贷款利率,息差达到0.75%,因此,住房公积金贷款更划算。

2)银行存款和公积金存款息差更大。而且公积金贷款可以利用账户余额进行还款,公积金余额的存款利率是1.5%,如果利用公积金贷款买房,手里的资金购买银行大额存单,相当于把公积金账户的资金存款利率从1.5%提高到4%,息差达到2.5%以上,这样就更划算了。

由此可见,目前利率的情况下,公积金存贷款利率明显低于银行长期大额存单利率,通过公积金贷款可以赚取两者之间的息差,因此两者相比应该选择公积金贷款买房。

二、商业住房贷款

现在商业住房贷款正处在变革期,从今年的10月8日起,住房贷款将采用LPR利率,原来人民银行的指导利率不再适用。但是,从人民银行发布的消息看,住房贷款要保持“总额不变,利率不降。”因此,贷款利率总体会保持稳定,商业住房贷款利率不会有大的波动,估计首套房仍然在5%-7%之间。

1、商业住房贷款的基本情况

1)现行的方法。现在的商住贷款是以国家指导利率4.9%为基础进行浮动的,一般首套房上浮10-15%左右,通常在5.5%左右。

2)房贷新政。10月8日之后,商业住房贷款将采用LPR报价利率为基础,然后根据地方和商业银行的情况进行加点,LPR每月20日公布一次,最新5年期LPR为4.85%,估计今后一段时间会在4.9%上下浮动,银行加点估计也在50个基点左右波动,整体利率和现在差别不大。

2、商业贷款和全款买房的比较

1)利率的比较。由于商业贷款利率可能会在一个区间波动,我们按5.5%进行考虑。全款买房和贷款相比,等于节省了每年5.5%的利息,如果贷款按60万元计算,每年可以节约3.3万元。但是如果贷款买房,你可以拿出60万元用于投资理财,每个人的理财收益率是不一样的,以稳健的5年期国债收益率4.27%计算,只能获得2.56万元的利息,相当于贷款多花了0.74万元,因此,从无风险投资的角度看,全款买房更有优势。

2)个人投资能力。由于理财收益和个人投资能力有关,如果你有稳定的投资渠道,投资收益超过5.5%以上,那么,资金在你的手里就会增长。

就像我一个朋友,他目前正在做一个教育培训项目,年投资收益率在20%以上,显然全款买房不如贷款,然后把资金投入到培训项目中。

3)将来的资金使用计划。如果你手里的资金足够支付全款,而且没有更好的投资理财渠道,那么可以考虑全款买房。但是你还要考虑一下未来一段时间是否有资金需求,如果全款买房之后你还有新的资金需求,就需要综合考虑资金使用成本。

比如:我一个同事两年前全款买房,但是现在又面临孩子出国,需要60万保证金,这些资金通过贷款就很难筹集,最终借了10%的民间借贷,这样就不如当初采用住房贷款了。

根据上面的分析,商业贷款和全款相比,关键看利率高低,只要贷款利率和能够获得的投资收益比较接近,就应该选择商业贷款。因为这样可以保留资金的流动性,为尽可能出现的资金需求留有空间。而且从货币随时间贬值的角度看,房产相对来说具有一定的升值空间,只要经济是向前发展的,贷款的成本会逐年降低。

三、结论

对于普通居民买房来说,如果房子已经确定,房屋升值或贬值对全款和贷款没有什么区别,因此不用纠结房屋的价值问题,重点需要关注的就是购房成本支出,尽量选择购房成本低的方式。

从目前的利率环境看,住房公积金贷款是最便宜的方式,它的利率低于5年期国债和大额存单的收益率,这可以说是无风险的常规投资方式,任何人都可以轻易获得,因此第一选择是公积金贷款。

商业贷款相对来说要复杂一些,两者的成本比较和很多因素有关。但是从根本上说,贷款买房和全款买房差别就是借贷成本。贷款买房的成本和贷款利息成正比,如果贷款利率低于可获得的稳定理财收益率,那么贷款成本相对便宜,贷款就是划算的,反之,贷款就是不划算的。这就要看贷款人的投资理财能力,如果资金在你的手里能够创造出比贷款利率更高的价值,贷款买房就是最佳选择;如果理财收益明显低于贷款利率,全款买房资金的使用效率更高,应该选择全款买房。

如果选择全款买房,需要更进一步考虑,就是要注意自己的资金规划,分析一下今后的资金获取能力,不要因为全款买房导致资金流动性枯竭,在今后获取资时金付出更大的成本。

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